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现在投资购房,5年后转卖掉,还能赚多少?专家的分析出乎你预料 ...

2019-6-12 16:49| 发布者: cardiac旧人| 查看: 217

现在投资购房,5年后转卖掉,还能赚多少?专家的分析出乎你预料当下购房,无非两个目的:一是自住,二是达到保值增值目的。不可否认,这些年房价一路向上,早期购房的人都赚得盆满钵满。不过,现在楼市摆在“欲购房 ...

现在投资购房,5年后转卖掉,还能赚多少?专家的分析出乎你预料

当下购房,无非两个目的:一是自住,二是达到保值增值目的。不可否认,这些年房价一路向上,早期购房的人都赚得盆满钵满。不过,现在楼市摆在“欲购房者”面前两个现状问题:一是房价到达一个阶段性高位;二是国家对房地产市场的调控并未有明显的放松迹象,即使刚需购房者,也同样要接受房贷利率上浮等一刀切“误伤”。

在这样一种状态下,购房者开始犹豫和观望,特别对于那些手中有一些闲钱,担心货币贬值的投资者来说,现在购房投资到底能不能赚钱呢?这是很多人关心的问题。本文试着从房产持有成本、预期涨跌幅度、是赚是赔3个方面来分析和推导:现在投资购房,5年后转卖掉,还能赚多少?跟你想象的大不一样。

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1.房产持有成本

前提假设:A.房产总价200万,单价2万,面积100平米,商贷利率按全国首套房贷利率5.48%计算,首付款3成即60万,剩余140万全使用商贷;B.投资型房产;C.期房,两年后交付,且房屋空置。

那么,房产持有5年的成本=首付款利息+房贷利息+物业费+房屋产证办理各种税费=13万+36.99万+1.2万+4.2万=55.39万。要求房产5年整体涨幅达到27.69%,换算到房价涨幅中,需要年均房价涨幅达到5.5%以上。

2.预期5年房价涨跌幅度

我们取2007年和2017年为期10年的全国商品房数据分析,2007年商品房销售均价为2800元,2017年涨至7900元,年均涨幅为9.1%。影响房价涨跌三大因素:地价、人口、货币。分别来看一下:

一是土地价格是土地制度决定的,目前我国土地出让仍然采取“招拍挂”政策,土地获取价格实行“价高者得”原则,这项制度在未来相当长一段时间难以改变。

二是人口形成的住房需求因素。目前我们常住人口城市化率59.58%,户籍人口城市化率43.37%,根据联合国的预测数据显示,到2030年,我们还有两亿人进入城市。所以,在未来5年的购房需求还会继续大体保持。

三是货币因素。从土地价格和人口因素分析可以看出,房地产或者房价在未来5年发展的基本面并未发生明显改变,具有持续支撑能力。那么影响未来5年房价可量化的指标主要就落在货币因素上。

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M2在保持多年两位数以上增速高增长后,分别在2017年和2018年降至8%左右,这是伴随经济增速进入“L”型同步进行的,所以,我们有理由相信,未来M2肯定跟随经济速度继续“稳中略降”,预计未来房价平均增速由过去10年9.1%,下降至6-7%左右。当然,这是全国住房均价,具体到城市楼市分化情况,自然会出现有的城市房价会明显低于这个增幅,不排除个别城市没有什么涨幅,当然,此消彼长,有的城市房价会显著高于这个增幅。

3.投资房产,未来5年到底是赚还是赔?

赚或者赔,都是相对的。货币供应M2在2018年末为182.67万亿,而30年前的1989年是多少呢?1.2万亿,货币供应增加152倍。同样,假定一件商品价格1毛,房产总价2万,30年后,同样的商品价格变为10元,房产总价也涨到200万,均是同比例放大增值100倍。从理论角度上看,如果你的房子没有达到货币供应增幅,那么实质上是亏了,但在任何商品都不能绝对跑赢通胀的情况下,那么我们对于赚或者赔的理解,就只能从相对的角度来分析。因此,对于未来5年购房投资,到底是赚还是赔?主要分两个方面:

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一方面,相对于存钱。这个很显然,上面已对未来5年房价进行了分析,预计全国房价年均涨幅大概在6-7%,而前面分析出的房产持有成本为5.5%(含存款利息)。所以,相对于存钱,购房增值收益跑赢存款收益0.5-1.5%,由于各城楼市基础不一,可对照这个幅度上下浮动。

另一方面,相对于货币贬值。按照过去10年实际货币贬值率7-7.5%,结合未来5年货币贬值幅度趋缓推算,预计未来5年年均货币贬值幅度降至6.5-7%,也就是说未来5年,10万元购买力相当于目前的7万元。所以,要求未来5年房价累计上涨40%才能够实现保值。部分城市应该可以实现,但也有很多城市实现不了,或只能跑赢存钱。

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